管理委託契約見直しの見積例

さいとうたけろうマンション管理士事務所の仕事の進め方・考え方等について、以下に仮条件を設定して記述致します。

⇒問題点等を具体的に整理すると、

①管理会社の対応への不満

• 委託費に見合ったサービス（マネジメント）を受けているのか？
• 委託費は妥当なのか？
• 他の管理組合または管理会社はどうなのか？
• 管理会社と信頼関係を築くことができないのはなぜか？

②2～3年後に実施を控えた大規模修繕工事の準備が求められる

• 何から手を付ければよいのか？
• 管理会社にはどこまで頼ることができるのか？
• 分譲主との間に抱えている外壁タイルの異常事象の問題を解決できる方法はあるのか？

といったポイントになります。

【私に相談して頂いた場合には下記対応を致します。】

①管理会社の問題解決は最も優先すべき事項ですので、解決に向けたコンサルタントをお引き受けします。

②大規模修繕工事や外壁タイルの件については、①の問題の解決なしでは進みません。従って、進め方のおおまかな工程・タイムスケジュールを理事長さんに理解して頂けるよう説明するに留め、①での私のコンサルタント内容に満足して頂けましたら、改めて契約をご検討頂きたく。

＊マンションのルール決めは集会の決議に則る趣旨に鑑み、タイムスケジュールは定期総会をベースに提案致します。（臨時総会も必要に応じ開催する場合が考えられますが、ここでは省略します。）

【管理委託契約の見直しの事業のコンサルタント業務】

業務内容	所要時間
1.現状の把握、問題点等の理事長さんへの報告	無償対応
2.事業実施方針の立案等の補助	4時間
3.事業参加協力会社選定補助と臨時事務局業務代行	18時間
4.管理委託費等の妥当性の検証（一次選考）の補助	36時間
5.公開ヒアリング選考会の開催運営及び品質の検証（二次選考）の補助	11時間
6.新たな管理委託契約の締結（事業の結論）に関する業務の補助	45時間
7.事業期間中の理事会・その他の会議への出席及び必要となる助言等	24時間
合計	138時間

所要時間はあくまで目安です。

①の業務内容、及び②の進め方提案を「定期総会（毎年6月実施）」の日程に合わせて納期化すると下図のとおりとなります。

尚業務工程（黄色抜き部分）は、全体イメージをわかりやすくお伝えする趣旨で並べており、一部は11年目（20/6月）総会後の残務工程になる場合があります。（後述の報酬計算書を参照下さい。）

無償対応の内容

＊当該仮条件での無償対応内容は以下のとおりとなります。

• 管理委託契約内容と実態（現場）を比較検証
• 管理会社さんと理事会の皆さんへヒアリング（管理会社さんの了解が必要です。）
• 他事例（管理会社や管理組合）の参照
  ⇒プロナーズでマンション管理士マインドを培うとともに、実務対応を重視とした認定研修をクリアしました。当該認定者である私は、管理組合の運営に役立つ多様な事例・データや実務ノウハウ等について、プロナーズを通じて皆様にご紹介できるものと思います。

●管理組合さんにて準備頂きたいもの

• 管理規約（使用細則を含みます）
• 管理会社さんとの管理委託契約書と重要事項説明書
• 過去の総会・理事会の議案書と議事録
• 販売時のパンフレットと重要事項説明書

⇒以上を元に、10年目（19/6月）総会の1か月前までに、できる限り問題点を整理して、理事長さんへご報告します。
（その結果が満足頂けない場合には、ここまでで結構です。）

管理委託契約見直し業務の報酬計算書

1.現状の把握、問題点等の理事長さんへの報告

業務内容	所要時間
物件現地確認	無償
管理規約等書類資料確認	無償
現管理委託契約書等点検	無償
現管理（委託）仕様分析	無償
現管理（委託）品質確認（ヒアリング、書類確認等）	無償

2.事業実施方針の立案等の補助

理事会説明用資料作成（今後の流れ等）

4時間

3.事業参加協力会社選定補助と臨時事務局業務代行

見積、資料作成依頼（現状と同一仕様、及び提案仕様） 見積各社を事務所に呼んで説明	12時間
見積参加各社質疑応答	6時間

4.管理委託費等の妥当性の検証（一次選考）の補助

見積、資料収集、仕様調整	8時間
見積、提案分析	16時間
説明資料作成（比較資料作成）	12時間

5.公開ヒアリング選考会の開催運営及び品質の検証（二次選考）の補助

ヒアリング各社日程調整、説明の段取りのレクチャー	3時間
ヒアリング想定質疑等作成	5時間
ヒアリング立会い、補助	3時間

6.新たな管理委託契約の締結（事業の結論）に関する業務の補助

①総会（管理委託契約締結議案上程）

総会資料（管理委託契約締結関係）作成等	4時間
総会出席	2時間

②重要事項説明会、管理委託契約締結

重要事項説明書点検	4時間
新管理委託契約書点検、調整	10時間

③引継ぎ（管理会社が変更になる場合）

引継ぎ書類等の点検、調整補助	8時間
新管理会社へのレクチャー	14時間
引継ぎ立会い	3時間

7.事業期間中の理事会・その他の会議への出席及び必要となる助言等

理事会等（それぞれ月1回会議2Ｈ×12回）

24時間

所要時間合計	138時間

当事務所報酬単価	5,000円／時間
報酬額計（コンサルティング業務）	690,000円
交通費、事務所経費（15％）	103,500円
値引き	-3,500円
税抜き計	790,000円
消費税	79,000円
税込合計報酬	869,000円

【見積条件】

• 会議日程は両者協議、調整のうえ決定するものとします。
• 全戸配布を要する資料等大量の印刷費用は別途とさせて頂きます。
• 会議時間は1回2時間を目安とします。
• 管理会社が変更にならなかった場合には、6-③の業務報酬及び不要となった業務について協議のうえ削除致します。
• 進行方法については、依頼頂いた後で協議するものとします。
• 見積参加者の現地確認は現管理会社、管理員に開錠、確認立会い等の協力を頂くことを条件とします。